Сделки с недвижимостью – это всегда морока и путаница в ворохе документов и инстанций. Но купля-продажа земельных участков, особенно с возведенными на них постройками – это более проблемный момент. И одним из факторов усложнения и является возможность продать дом, дачу, земельный участок без межевания в 2023 году. С некоторого времени правила, а также сам закон, регламентирующий этот аспект изменился.
Что такое межевание
Межевание, как гласит справочная информация, прилагаемая к ФЗ «О государственной регистрации» и ФЗ «О кадастровой деятельности» – это процесс, позволяющий определить границы. С его помощью можно детально определить размеры земельного участка, что позволит внести полученные данные в Росреестр.
В саму процедуру входят несколько отдельных этапов:
- Проведение геодезических изысканий.
- Согласование споров с соседями, а также лицами, заявляющими претензии.
- Сбор необходимой для работы документации.
- Составление межевого плана – полной схемы исследуемой территории с обозначенными границами.
- Регистрация этой информации в Росреестре, получение свидетельства о праве собственности.
- Постановка на кадастровый учет.
Без межевания кадастровый реестр в принципе не имеет информации о данном участке. На бумаге человек может им владеть, но чем именно, государство фактически не знает. Соответственно, без государственной регистрации права собственности, которая была невозможна без межевания, собственник, по сути, не получал права распоряжения земельным участком и возведенными на нем постройками.
При этом непосредственно перед процедурой межевания в обязательном порядке нужно определить, не проводилась ли она ранее. Может, участок уже имеет свои границы, о чем позаботился, например, предыдущий собственник. Для этого нам просто нужно подать запрос в ЕГРН на получение выписки. А конкретнее, на зарегистрированные границы участка. Если они есть, межевание проводилось.
Способов подачи запроса существует несколько:
- Через портал Госуслуг, понадобится раздел – «мои документы».
- Через сам официальный сайт Росреестра, не рекомендуем данный вариант, сайт долго обновляет базу, часто работает не совсем корректно.
- Через сторонние сервисы, быстро, но платно.
- Посредством Публичной Кадастровой Карты, тоже весьма быстрый и удобный способ, вам просто нужно найти участок на карте и отправить запрос.
Как проводится межевание
Первый шаг – сбор документации:
- Выписка из ЕГРН, либо уже действующее свидетельство о праве собственности.
- Копия документа, удостоверяющего личность.
- Доверенность, если заявитель не является собственником.
Второй шаг – поиск исполнителей и проведение геодезических работ. Учтите, что сами вы провести такую процедуру по закону не можете. Только квалифицированный кадастровый инженер, зарегистрированный в СРО, имеющий лицензию, внесенный в перечень в Росреестре. Действия других лиц не будут признаны легитимными.
Далее наступает этап выполнения ― составление плана, выезд на место, согласование с соседями. А также сама геодезическая съемка, проставление меток. Итогом становится межевой план, по сути, чертеж вашего участка.
На последнем этапе вы передаете полученные документы в Росреестре, чтобы работа была официально зарегистрирована в базе. От начала процедуры и до ее конца зачастую проходит от 10 до 18 дней, в зависимости от вашей расторопности и активности геодезических инженеров.
Сколько это стоит
Стоимость – индивидуальна, все зависит от расценок конкретной компании, с которой вы заключили договор или геодезического инженера, если он выступает в качестве индивидуального предпринимателя.
На цену влияет и сезон, а также переполненность рынка. Но статистически цена вопроса умещается в рамки 30-35 тысяч рублей .
В каких случаях необходимо межевание
Казалось бы, какая разница, можно ли продать дачный участок без межевания, если оно у вас было проведено, о чем вы получили информацию из ЕГРН. Но не все так просто.
Случаи, когда процедуру придется проводить заново:
- Разделения участка на несколько, а также слияние нескольких участков в один.
- Наличие споров с соседями, то есть, если два ваших межевых плана претендуют на одну и ту же территорию (такое нередко случается ввиду некорректных процедур).
- Восстановление ранее существующих границ, вы выяснили, что по старому плану в СНТ ваш участок был больше, естественно, вы захотите вернуть «потерянные» в ходе бумажных волокит территории.
В этих случаях понадобится повторная процедура межевания. Но только в них, сам по себе межевой план никаких сроков годности не имеет.
Можно ли продать землю без межевания
До 2017 года это было строго запрещено. На этапе государственной регистрации права собственности требовался межевой план. Иначе уполномоченный орган, регистрационная палата или МФЦ вправе были отказаться гражданам сделке. Причем вне зависимости от ее характера. Как возмездные сделки, то есть, купля-продажи, обмен, так и безвозмездные – дарение.
Все сделки проходили в соответствии с 122-ФЗ, который в 19 статье содержался перечень причин для обязательного отказа в регистрации прав собственности. И среди них было отсутствие четко установленных границ, то есть, межевого плана.
Но нюанс в том, что сейчас ситуация претерпела серьезные изменения. Старый закон – 122-ФЗ был упразднен. На смену ему пришел 218-ФЗ, который также в статье 26 регламентировал список потенциальных причин для приостановления коммерческих и безвозмездных сделок с недвижимостью:
- Отсутствие прав собственности либо распоряжения со стороны продавца.
- Противоречия между зарегистрированными и заявленными правами.
- Наличествует какое-либо обременение, например, кредитное, которое не подлежит государственной регистрации.
- Неполный список документов, либо часть из них являются подложными.
- Сделка, в результате которой возникло право собственности была признана недействительной в суде либо является ничтожной.
- Объект сделки не является объектом недвижимости.
Вроде бы ничего, что ограничивало наше право заключать сделки без всяких геодезических работ. Так что, можно ли продать садовый участок в СНТ без межевания в 2023 – казалось бы да, но сомнение вызывают еще два основания.
Первое – границы земельного участка пересекают границы другого, о чем заявлено в Росреестре. То есть, если по вашему заявлению указанные границы будут проложены там, где уже находится земля соседа. О чем есть пометка благодаря его собственному межевому плану. Соответственно, причина попадает под описанную выше – споры с соседями.
Если у вас есть спор – без межевания вы действительно не сможете провести сделку. Ведь неясно, чью землю продаете, свою или соседа.
Второй пункт статьи, вызывающий сомнения – не представлены документы, необходимые для постановки на кадастровый учет. Соответственно, открываем перечень этой документации на сайте Росреестра – паспорт, заявление, квитанция об оплате пошлины, правоустанавливающий документ, технический план (для помещений). А также – иные документы, предусмотренные законодательством. Но план не называется напрямую. А какие ― иные, не обозначено.
Соответственно, нигде в статье не фигурирует отсутствие межевого плана в качестве причины. При споре с соседями – он нужен. Но, пока вы их не решите, вы все равно не сможете распоряжаться спорной землей.
То есть, продать дом без межевания земли 2023 – официально можно. Да, в статье 26 в целом 63 причины для отказа, все их мы не перечисляли. Просто они являются вариациями уже озвученных, но со слегка измененным субъектом. Спорными были только 2 причины, и, как видите, они тоже не накладывают никаких ограничений.
Сейчас вы можете продавать любые земельные наделы, а также постройки, которые на них разместили без волокиты с выявлением границ. А вот, стоит ли ― вопрос другой.
Чем грозит отсутствие межевание в 2023 году
Пока границы не известны, информация не передана в Росреестр, он ваш только на бумаге. Ведь в один прекрасный день, на него могут заявить свои права. Да, если сосед захочет провести межевание, то забрать себе часть вашей земли он не сможет. Геодезические инженеры подотчетны СРО, независимы от действий нанимателя, поэтому границы определяют верно. Но дело в том, что вы и сами можете не знать, что часть земли на проверку не ваша. Тут вы вполне можете продать участок, а если там пара квадратов принадлежит соседу, пусть уже у следующего владельца болит об этом голова. А ведь земля на проверку может оказаться больше, чем вы предполагаете. И вы как минимум укажите меньшую цену при продаже, потеряете деньги.
Дело в том, что отсутствие межевание – это своего рода «кот в мешке». И современные покупатели в 90% случаев об этом знают. Мало ли какие границы вскроются, если потом межевание провести будет необходимо, либо это сделают соседи. Соответственно, межевой план либо значительно повысит вероятность сделки в принципе, либо повысит стоимость земли. Участки без границ покупать-то готовы, но точно не по рыночной стоимости.
Стоит ли делать межевание
Если речь о весьма крупном участке, а также в дорогостоящей зоне, где каждая сотка стоит свыше 150-200 тысяч рублей, то межевание все же лучше сделать. Ведь оно увеличит стоимость участка как минимум на 20%. Потенциальную, разумеется, но за полную цену продать участок сложно, вряд ли вы найдете покупателя. Плюс, стоимость процедуры – в районе 30 тысяч рублей, а прибавку вы получите к цене больше.
Но это логично только, если вы уверены, что после межевания границы участка значительно не сузятся. Будем честны, старая путаница с правами собственности, когда сделки не фиксировались, а государство раздавала землю кооперативам с легкой руки привели к тому, что значительные куски земли буквально «ходили по рукам». Если вы понимаете, что при межевании можете потерять значительный кусок земли, может разумнее будет заключать сделку купли-продажи без этой процедуры.
Но опять же, это редкий случай, когда вы точно знаете, что на бумаге земля больше, чем на самом деле. А как рядовой собственник может получить такие данные, не совсем ясно.
Заключение
Межевание – это нужная процедура, если вы собираетесь распоряжаться землей, продавать ее, возводить на ней постройки. Она избавит вас от любых споров с соседями, и вы точно будете знать, где начинается и заканчивается ваша земля. Но современное законодательство не обязывает вас ее совершать для продажи участка. Сейчас – это ваше личное дело.
Чек-лист
Что такое межевание?
Это процесс, направленный на точное установление границ земельного участка.
Кто может проводить межевание?
Только геодезический инженер, зарегистрированный в СРО по заявлению владельца участка либо его официального представителя.
Без межевания нельзя продать участок?
Так было до 2017 года. Теперь старый закон (122-ФЗ), регламентирующий эту причину для приостановления сделки упразднен. В текущем законе никаких ограничений не предусматривается.
Значит, в 2023 году межевание не нужно?
Конкретно для сделки купли-продажи – нет, но оно станет необходимым для возведения новых капитальных построек, возможных территориальных споров с соседями.
Стоит ли делать межевание?
Да, в большинстве случаев эта процедура не только избавит вас от мороки с границами, но и позволит продать участок значительно дороже. Отказываться стоит в тех случаях, если у вас есть точная информация, что после межевания новые границы будут значительно уже. Но это весьма редкая ситуация.
Читайте также:
