Строение признается самовольной постройкой и отдается под снос, если оно было построено без соответствующих разрешений. Самовольная постройка не дает создателю никаких правомочий: ее нельзя отчуждать за плату, арендовать, дарить и совершать другие операции. Точно так же запрещено пользоваться объектом любым способом.
В ст.222 ГК РФ предусмотрена возможность узаконить право собственности на возведенный объект, но только при соблюдении следующих пунктов:
- застройщик является собственником земли (или пользуется ей на правах бессрочного пользования или пожизненного владения);
- в отношении земельного участка разрешено строительство на нем объектов;
- объект соответствует всем установленным законом нормам;
- объект не нарушает права и интересы третьих лиц и не угрожает их жизни или здоровью.
Только при наличии всех указанных условий можно заявить о признании права собственности на самовольную постройку. Сама процедура проводится в судебном порядке.
Что нужно для судебного разбирательства?
Судебный порядок предполагает подготовку объемного пакета документов, который подтверждает наличие всех необходимых условий для легализации самовольной постройки. Список следующий:
- исковое заявление о признании права собственности;
- договоры подряда и акты приемки работ;
- выписка из ЕГРН на участок земли;
- технические характеристики строения;
- доказательства соответствия объекта установленным законодательством требованиям;
- письма владельцев соседних земельных участков.
Важно: обращаться необходимо в суд по месту возведения недвижимого объекта.
Центральное значение будет иметь исковое заявление, которое должно содержать следующую информацию:
- реквизиты истца, ответчика и суда;
- обстоятельства возведения объекта;
- доводы в пользу легализации постройки;
- ссылки на нормы закона;
- приложения;
- дата и подпись заявителя.
Неотъемлемыми приложениями выступают все остальные документы, которые доказывают возможность узаконивания самовольной постройки. Стоит отметить, что перечень необходимой документации носит открытый характер – могут потребоваться и другие свидетельства. К примеру, суд может истребовать от заявителя доказательства постройки объекта в личных целях без участия третьих лиц (чтобы избежать конфликта собственности).
Ответчиком в деле будет являться либо застройщик, либо орган местного самоуправления, которому принадлежит земля. Все зависит от обстоятельства дела: если застройщик возвел строение на собственной территории, но без оформления разрешительной документации, то ответчиком будет муниципалитет, если же на участке владельца незаконно возвели объект, то ответчиком будет сам застройщик.
При рассмотрении документов суд будет обращать внимание в первую очередь на соответствие постройки градостроительным и иным нормам, поэтому заявителю стоит тщательно готовить все необходимые свидетельства.
Регистрация права собственности
После получения положительного судебного решения необходимо обратиться в отделение Росреестра для регистрации права собственности. С собой нужно принести:
- паспорт;
- судебное решение;
- заявление.
За рассмотрение заявки и регистрацию орган взимает государственную пошлину, поэтому обязательно также необходимо подать квитанцию об оплате сбора. В противном случае регистратор вернет заявление.
Если у Росреестра не возникнет вопросов по содержимому документов, то регистратор примет положительное решение и внесет объект в ЕГРН. Заявитель при этом получит свидетельство о регистрации, которое и доказывает право собственности на самовольную постройку.
Альтернативный вариант: внесудебный порядок регистрации прав на самовольную постройку
Законом (в ст.222 ГК РФ) предусмотрена возможность внесудебного признания права.
Если объект еще не возведен, то у застройщика есть возможность регистрации права, но данная процедура трудоемка. Во внесудебном порядке потребуется собрать все необходимые разрешения от государственных и муниципальных органов, получить акт Госкомиссии о соответствии и зарегистрировать надлежащим образом право собственности в ЕГРН.
Внесудебная процедура применяется гораздо реже, чем признание через суд. Органы местного самоуправления чаще всего отказывают в предоставлении разрешительных документов, в результате чего собственнику в любом случае приходиться обращаться в судебную инстанцию.
